Au Québec, le propriétaire doit livrer un logement en bon état d'habitabilité, le garder ainsi pendant tout le bail, faire les réparations nécessaires et assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. En échange, il a droit au loyer à la date prévue et à un accès raisonnable au logement, avec un préavis de 24 heures. Quand un désaccord persiste, c'est le Tribunal administratif du logement (TAL) qui tranche.
Ce guide rassemble les règles que les propriétaires appliquent le plus souvent (réparations, chauffage, accès, loyers impayés) et explique comment fonctionne une demande au TAL, avec les délais réels publiés dans son rapport annuel 2024-2025.
Réparations et habitabilité
Selon le Code civil du Québec, le propriétaire doit :
- délivrer le logement en bon état de réparation, habitable et propre (art. 1854, 1910, 1911) ;
- le maintenir en bon état d'habitabilité pendant tout le bail. Une clause où le locataire « reconnaît » que le logement est habitable n'a aucun effet ;
- faire toutes les réparations nécessaires, sauf les menues réparations d'entretien, qui reviennent au locataire à moins qu'elles ne résultent de la vétusté ou d'une force majeure (art. 1864) ;
- respecter les lois sur la sécurité et la salubrité (art. 1912) ;
- ne pas changer la forme ni la destination du logement (art. 1856).
Un logement qui menace sérieusement la santé ou la sécurité est impropre à l'habitation ; il ne peut être ni loué ni délivré (art. 1913). Depuis la loi 31, le TAL peut accorder des dommages punitifs lorsque le logement est devenu impropre à l'habitation par la négligence du propriétaire. À Montréal, un règlement municipal sur la salubrité et l'entretien des logements s'applique aussi, et l'arrondissement peut faire les travaux aux frais du propriétaire.
Les réparations urgentes faites par le locataire
Si le propriétaire ne peut être joint, le locataire peut faire lui-même les réparations urgentes et nécessaires (fuite importante, chauffage en panne l'hiver, égout bouché, serrure brisée) et déduire les frais raisonnables de son loyer, sans jugement (art. 1868). Une ligne d'urgence réellement joignable est donc aussi une protection pour le propriétaire.
Le chauffage
Aucune date légale n'oblige à allumer le chauffage, mais le TAL indique qu'une température d'environ 21 °C est généralement reconnue en hiver. Lors d'une panne, même 24 heures peuvent être trop longues : il faut fournir des appareils d'appoint ou, au besoin, reloger le locataire.
Les travaux majeurs pendant le bail
| Situation | Préavis au locataire |
|---|---|
| Aucune évacuation, ou évacuation d'une semaine ou moins | 10 jours |
| Évacuation de plus d'une semaine | 3 mois |
L'avis indique la nature des travaux, la date de début, la durée prévue et les conditions, ainsi que la période d'évacuation et l'indemnité offerte s'il y a lieu. Le locataire a 10 jours pour répondre ; son silence vaut refus de l'évacuation, et le propriétaire a alors 10 jours pour s'adresser au TAL. Les travaux se font entre 7 h et 19 h. Le loyer ne peut pas être augmenté en cours de bail à cause des travaux, seulement au renouvellement.
L'accès au logement
- Préavis de 24 heures, verbal ou écrit, pour vérifier l'état du logement, faire des travaux ou le faire visiter à un acheteur, sauf urgence (art. 1931).
- Visites entre 9 h et 21 h ; le locataire peut refuser si le propriétaire ou son représentant ne peut pas être présent (art. 1932).
- Après un avis de départ du locataire, le propriétaire peut afficher le logement et le faire visiter, dans les mêmes heures.
- Aucun changement de serrure sans l'accord de l'autre partie.
- Les droits du propriétaire s'exercent de façon raisonnable ; le harcèlement est interdit et peut entraîner des dommages punitifs (art. 1902).
Le TAL détaille ces règles sur sa page sur l'accès au logement et les visites.
Les loyers impayés
Le loyer est payable en entier le jour convenu. Dès le lendemain, le locataire est en défaut et le propriétaire peut réclamer le loyer, les intérêts et les frais.
- Plus de 3 semaines de retard : le propriétaire peut demander la résiliation du bail et l'expulsion (art. 1971). Le locataire peut toutefois l'éviter en payant le loyer, les intérêts et les frais avant le jugement.
- Retards fréquents : la résiliation est possible si le propriétaire prouve un préjudice sérieux.
- Le propriétaire n'est pas obligé d'accepter un paiement partiel. Après une expulsion, il doit relouer rapidement pour limiter sa perte.
La demande se fait sur le formulaire de non-paiement de loyer, au coût de 92 $. Elle doit être estampillée par le TAL avant d'être signifiée au locataire. En 2024-2025, le TAL a reçu 42 934 demandes de ce type.
Comment fonctionne une demande au TAL
Une demande se dépose en ligne, en personne ou par la poste, puis est signifiée à l'autre partie (huissier, courrier recommandé). Les dossiers et les audiences sont publics. Chaque demande est classée dans une catégorie qui détermine le délai d'attente.
| Catégorie | Délai moyen avant la 1re audience (2024-2025) |
|---|---|
| Non-paiement de loyer | 2,1 mois |
| Civil urgent (reprise, cession, santé ou sécurité…) | 2,0 mois |
| Civil prioritaire | 6,6 mois |
| Civil général (dommages, diminution de loyer) | 8,6 mois |
| Fixation et révision de loyer | 9,2 mois |
| Toutes catégories | 3,9 mois |
Une fois la demande déposée, les parties peuvent recourir à la conciliation, gratuite, volontaire et confidentielle. Après l'audience, la décision doit être rendue dans les 3 mois de sa prise en délibéré. Une expulsion est exécutée par un huissier. Le TAL répond au 514 873-2245 (Montréal, Laval, Longueuil) et au 1 800 683-2245 ailleurs au Québec.
À retenir : au TAL, la preuve fait tout. Demandes de réparation datées, avis avec preuve de réception, relevé des paiements : un dossier tenu au jour le jour permet d'agir vite, ou d'éviter l'audience.
Reprise de logement et éviction : les règles les plus mal connues
- Reprise : pour y loger le propriétaire, ses parents ou enfants, ou un autre parent dont il est le principal soutien. Avis 6 mois avant la fin du bail. Depuis la loi 31, le silence du locataire vaut refus : le propriétaire doit alors s'adresser au TAL dans le mois et prouver la bonne foi de la reprise.
- Locataires aînés protégés : pas de reprise ni d'éviction si le locataire (ou son conjoint) a 65 ans ou plus, habite le logement depuis 10 ans ou plus et a un revenu égal ou inférieur au seuil prévu, sauf exceptions.
- Éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation : une loi du 6 juin 2024 les a suspendues pour 3 ans, soit au plus tard jusqu'au 6 juin 2027, avec une fin anticipée possible selon le taux d'inoccupation provincial. Vérifiez la situation auprès du TAL avant toute démarche.
Ce que nous prenons en charge
Suivi des demandes de réparation, entrepreneurs et entretien, ligne d'urgence 24/7, perception des loyers et, quand il le faut, préparation des dossiers au TAL : c'est le quotidien de notre gestion complète.
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Cet article présente de l'information générale en date du 25 septembre 2026. Il ne constitue pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez le Tribunal administratif du logement ou un avocat.
Questions fréquentes
Quel préavis faut-il donner avant d'entrer dans le logement ?
Un préavis de 24 heures, verbal ou écrit, sauf en cas d'urgence. Les visites se font entre 9 h et 21 h, et les travaux entre 7 h et 19 h.
Après combien de temps de retard peut-on demander la résiliation du bail ?
Lorsque le loyer est en retard de plus de 3 semaines, le propriétaire peut demander au TAL la résiliation du bail. Le locataire peut l'éviter en payant le loyer, les intérêts et les frais avant le jugement.
Combien de temps faut-il attendre au TAL pour un loyer impayé ?
Selon le rapport annuel 2024-2025 du TAL, le délai moyen avant une première audience était de 2,1 mois pour le non-paiement de loyer.
