Trois changements récents touchent directement les propriétaires qui louent un condo ou des logements dans un plex. D'abord, de nouveaux formulaires de bail sont en vigueur depuis le 1er janvier 2026, et les anciens ne peuvent servir que jusqu'au 31 décembre 2026, sauf si on leur joint une annexe gratuite du TAL. Ensuite, une déclaration fausse à la section G du bail peut entraîner des dommages punitifs. Enfin, depuis le 21 février 2024, un propriétaire peut refuser une cession de bail pour n'importe quel motif : le bail prend alors fin.
Voici ce qu'il faut savoir sur le bail obligatoire, la section G, la reconduction, la cession et la sous-location, selon le Code civil et le Tribunal administratif du logement (TAL).
Le formulaire de bail obligatoire
Depuis le 1er septembre 1996, tout nouveau bail résidentiel (chambre, appartement, condo, maison) doit être fait sur le formulaire du TAL. Des formulaires particuliers existent pour les coopératives, les HLM, les résidences étudiantes et les terrains de maisons mobiles. Le propriétaire remet une copie au locataire dans les 10 jours de la signature. Si le bail est verbal, il doit lui remettre l'« écrit obligatoire » dans le même délai.
Les formulaires de 2026
- De nouveaux formulaires sont en vigueur depuis le 1er janvier 2026.
- Les formulaires imprimés achetés avant cette date peuvent servir jusqu'au 31 décembre 2026.
- Le TAL offre une annexe d'ajustement gratuite qui met les anciens formulaires à jour.
- À partir du 1er janvier 2027, utilisez le nouveau formulaire, ou l'ancien accompagné de l'annexe.
Le bail électronique
Le bail électronique officiel coûte 2,99 $ plus taxes (3,44 $). Les parties le signent à distance, chacune avec une adresse courriel. La démarche doit être terminée en 36 heures, et le PDF reste téléchargeable pendant 90 jours. Le règlement de l'immeuble peut y être joint.
La section G : le loyer le plus bas des 12 derniers mois
À la signature, le propriétaire doit indiquer au nouveau locataire le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail, ou le loyer fixé par le TAL pendant cette période (art. 1896 C.c.Q.). Si aucun loyer n'a été payé pendant ces 12 mois, il indique le dernier loyer payé et sa date. Les formulaires de 2026 prévoient désormais une case pour ce cas.
Pourquoi c'est important : un nouveau locataire (ou sous-locataire) qui paie plus que ce montant peut demander au TAL de fixer son loyer :
- dans les 10 jours de la signature du bail ;
- dans les 2 mois du début du bail si l'avis n'a pas été donné ;
- dans les 2 mois de la découverte d'une fausse déclaration.
Depuis la loi 31, pour les baux conclus à partir du 21 février 2024, une fausse déclaration ou l'omission volontaire de donner l'avis peut aussi entraîner des dommages punitifs.
Quelques exceptions : les coopératives, les logements à loyer modique et les immeubles prêts pour l'habitation depuis 5 ans ou moins (ou transformés en logements depuis 5 ans ou moins). Pour ces derniers, l'exemption doit être indiquée à la section F et, pour les baux conclus depuis le 21 février 2024, la section F doit aussi préciser le loyer maximal que le propriétaire pourra exiger pendant ces 5 ans.
La reconduction du bail
Le locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux, auquel il ne peut pas renoncer d'avance (art. 1936). Le bail se renouvelle automatiquement pour la même durée, ou pour 12 mois si le bail initial était plus long (art. 1941). Pour modifier une condition, dont le loyer, le propriétaire envoie un avis dans les délais prévus ; nous expliquons le calcul dans notre article sur la hausse de loyer 2026. Si le locataire ne reçoit pas d'avis et souhaite partir, c'est lui qui doit aviser le propriétaire, dans les mêmes délais.
Mettre fin au bail avant terme : un mythe tenace
Un locataire ne peut pas quitter avec un « préavis de 3 mois » pour n'importe quelle raison. La loi (art. 1974 et 1974.1) ne le permet que dans quatre situations : l'attribution d'un logement à loyer modique, un handicap qui empêche d'occuper le logement, l'admission permanente d'un aîné en CHSLD ou en résidence pour aînés, et la violence conjugale, sexuelle ou envers un enfant. Pour toute autre raison (achat d'une maison, nouvel emploi), il doit négocier une résiliation ou proposer une cession ou une sous-location.
La cession de bail depuis la loi 31
Le locataire qui veut céder son bail envoie un avis indiquant le nom et l'adresse du cessionnaire proposé ainsi que la date prévue de la cession. Le propriétaire a 15 jours pour répondre. S'il ne répond pas, il est réputé accepter.
| Réponse du propriétaire | Conséquence |
|---|---|
| Accepter | Le cessionnaire reprend le bail tel quel. Le propriétaire peut réclamer des dépenses raisonnables, comme le coût de l'enquête de crédit. |
| Refuser pour un motif sérieux (mauvais comportement, incapacité de payer) | Le bail continue. Le locataire peut contester le refus devant le TAL. |
| Refuser pour un autre motif | Le bail prend fin à la date de cession indiquée dans l'avis. Le propriétaire reprend le logement et peut le relouer, avec un nouvel avis à la section G. |
Cette troisième option existe depuis le 21 février 2024 et ne vise pas les avis envoyés avant cette date. Un locataire ne peut rien exiger du cessionnaire en échange de la cession : c'est une infraction passible d'amende. Après la cession, l'ancien locataire est libéré, aucun nouveau bail n'est signé, et le cessionnaire ne peut pas faire fixer son loyer, puisqu'il n'est pas un « nouveau locataire ».
À retenir : une demande de cession appelle une décision écrite dans les 15 jours. Accepter, refuser pour un motif sérieux ou reprendre le logement : les trois choix ont des effets très différents, et le silence vaut acceptation.
La sous-location
- Le locataire avise le propriétaire du nom et de l'adresse du sous-locataire. Le propriétaire a 15 jours pour répondre et ne peut refuser que pour un motif sérieux ; son silence vaut consentement.
- Le locataire ne peut pas exiger du sous-locataire plus que le loyer qu'il paie lui-même, sauf le coût des services et un montant raisonnable pour ses meubles (art. 1978.4). Il reste entièrement responsable du bail.
- Si le logement est sous-loué plus de 12 mois, consécutifs ou non, le propriétaire peut envoyer un avis de non-reconduction. Le locataire a un mois pour répondre, et son silence vaut refus. Le propriétaire a ensuite un mois pour demander au TAL de mettre fin au bail.
- Un sous-locataire n'est pas tenu de partir sans un avis de 10 jours.
Ce que nous faisons pour les propriétaires
Qu'il s'agisse d'un condo ou d'un plex, nous signons les baux sur le formulaire en vigueur, remplissons la section G à partir des loyers réellement perçus et traitons chaque demande de cession ou de sous-location dans le délai de 15 jours, avec une recommandation écrite.
Un bail à renouveler ou une demande de cession sur votre bureau ? Écrivez-nous par le formulaire de contact : consultation de 30 minutes et devis écrit, gratuits.
Cet article présente de l'information générale en date du 25 septembre 2026. Il ne constitue pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez le Tribunal administratif du logement ou un avocat.
Questions fréquentes
Peut-on encore utiliser l'ancien formulaire de bail ?
Les formulaires imprimés achetés avant le 1er janvier 2026 peuvent servir jusqu'au 31 décembre 2026. Après, il faut le nouveau formulaire ou l'ancien accompagné de l'annexe d'ajustement gratuite du TAL.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne répond pas à une demande de cession de bail ?
Il a 15 jours pour répondre. Passé ce délai, son silence équivaut à une acceptation de la cession.
Un propriétaire peut-il refuser une cession de bail sans motif sérieux ?
Oui, depuis le 21 février 2024. Dans ce cas, le bail prend fin à la date de cession indiquée dans l'avis du locataire, et le propriétaire reprend le logement.
