Le marché locatif du Grand Montréal s'est détendu, sans s'effondrer. Selon le rapport sur le marché locatif de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), publié le 11 décembre 2025, le taux d'inoccupation des appartements locatifs de la région métropolitaine est passé de 2,1 % à 2,9 % entre octobre 2024 et octobre 2025. Le loyer moyen d'un logement de deux chambres atteignait 1 346 $, en hausse de 7,2 %.
La mise à jour de mi-année publiée le 9 juin 2026 ajoute que les loyers demandés à Montréal ont peu bougé, et que Montréal se situe à peu près dans la zone d'équilibre définie par la SCHL. Pour un propriétaire, cela veut dire moins de marge d'erreur sur le prix et la présentation, et plus d'importance accordée aux renouvellements.
Les chiffres clés, région par région
Les données portent sur les appartements d'initiative privée, en octobre 2025. Les variations en pourcentage sont celles de la SCHL, calculées sur les mêmes immeubles d'une année à l'autre.
| Secteur | Inoccupation 2024 → 2025 | 2 chambres, loyer moyen | Tous logements, loyer moyen |
|---|---|---|---|
| Région métropolitaine de Montréal | 2,1 % → 2,9 % | 1 346 $ (+7,2 %) | 1 290 $ (+7,4 %) |
| Île de Montréal | 2,0 % → 3,1 % | 1 361 $ (+7,4 %) | 1 283 $ (+7,8 %) |
| Laval | 2,4 % → 3,4 % | 1 362 $ (+7,9 %) | 1 347 $ (+8,0 %) |
| Rive-Sud | 1,4 % → 2,5 % | 1 315 $ (+6,4 %) | 1 309 $ (+6,4 %) |
Par taille de logement, le loyer moyen dans la région métropolitaine était de 1 005 $ pour un studio, 1 131 $ pour une chambre, 1 346 $ pour deux chambres et 1 626 $ pour trois chambres ou plus.
Pourquoi le marché s'est détendu
La SCHL explique la hausse de l'inoccupation par deux mouvements :
- Plus d'offre : un grand nombre d'immeubles locatifs neufs ont été livrés, pour une deuxième année de suite.
- Moins de demande : moins de résidents non permanents (travailleurs temporaires, étudiants étrangers) et un chômage plus élevé. Le recul a été plus marqué au centre-ville, à Notre-Dame-de-Grâce et sur la Rive-Sud.
Certains propriétaires ont d'ailleurs offert des mois de loyer gratuits. Pourtant, la hausse moyenne des loyers s'est accélérée, surtout à cause des baux renouvelés. Les logements abordables sont restés rares, et les loyers ont augmenté plus vite que les revenus.
Logements vacants, logements occupés : un écart important
Dans la région métropolitaine, un logement vacant affichait en moyenne 1 628 $, contre 1 281 $ pour un logement occupé. Pour un deux chambres, l'écart était de 1 817 $ contre 1 333 $.
La même tendance se voit dans les hausses : pour un deux chambres, le loyer a augmenté de 17,2 % lors d'un changement de locataire en 2025, contre 6,0 % quand le même locataire est resté. Le taux de roulement est tombé à 9,4 % : les locataires déménagent moins.
Plex et condos : deux réalités
Les petits immeubles (3 à 5 logements)
Dans les immeubles de 3 à 5 logements, qui correspondent à bien des plex, l'inoccupation n'était que de 2,1 %, avec un loyer moyen de 1 273 $ (1 312 $ pour un deux chambres). À l'inverse, les immeubles de 100 logements et plus affichaient 5,7 %. La détente touche surtout les grands immeubles neufs.
Les condos loués
Dans le marché des condos offerts en location, l'inoccupation est passée de 1,4 % à 2,1 %. Un condo de deux chambres se louait en moyenne 1 826 $ dans la région, bien au-dessus des 1 346 $ d'un appartement locatif traditionnel.
| Condo de 2 chambres | Loyer moyen (oct. 2025) |
|---|---|
| Région métropolitaine | 1 826 $ |
| Île de Montréal | 2 064 $ |
| Laval | 1 729 $ |
| Rive-Sud | 1 772 $ |
| Centre-ville et Île-des-Sœurs | 2 702 $ |
Ce que dit la mise à jour de juin 2026
- Les loyers demandés pour un deux chambres à Montréal ont peu changé entre le début de 2024 et la fin de 2025, alors qu'ils ont reculé dans d'autres grandes villes canadiennes.
- L'inoccupation a monté, mais le roulement a baissé dans la plupart des gammes de loyers : les locataires restent en place. En 2025, il allait de 8,7 % dans le quart des logements les moins chers à 16,9 % dans le quart le plus cher.
- La SCHL estime de façon préliminaire qu'un taux d'inoccupation entre 1,5 % et 4,0 % correspond à un marché équilibré à Montréal. Avec 2,9 % en 2025, la région est à peu près en équilibre.
- À l'échelle du pays, les incitatifs à la location se sont multipliés au premier semestre de 2026.
La SCHL prévoyait aussi que le grand nombre de logements en construction ferait encore monter l'inoccupation. Son prochain rapport complet est attendu vers décembre 2026.
Ce que cela signifie pour les propriétaires
Les constats qui suivent sont notre lecture de ces données.
Si vous louez un condo
Votre logement se loue plus cher que la moyenne, mais il côtoie de nombreux immeubles neufs, là où l'inoccupation est la plus forte. Des photos soignées, un logement impeccable et un loyer bien positionné comptent plus que jamais. Un mois vide coûte souvent plus cher qu'un loyer légèrement plus bas.
Si vous possédez un plex
L'inoccupation reste faible, mais vos locataires restent plus longtemps. La croissance de vos revenus passe donc surtout par les renouvellements : un avis envoyé à temps et un calcul complet, qui inclut les taxes, les assurances et les travaux majeurs. Nous l'expliquons dans notre article sur la hausse de loyer 2026, dont le pourcentage de base est de 3,1 %.
Lors d'un changement de locataire
L'écart entre les loyers des nouveaux baux (+17,2 %) et ceux des renouvellements (+6,0 %) rend la section G du bail importante : un nouveau locataire qui paie plus que le loyer le plus bas des 12 derniers mois peut demander au TAL de fixer son loyer. Remplissez-la avec exactitude.
À retenir : un marché à peu près équilibré récompense la préparation. Un logement bien présenté, loué au bon prix, et des renouvellements gérés à temps valent mieux qu'une hausse ambitieuse suivie de semaines d'inoccupation.
Laval, Rive-Sud et Montréal
Laval affiche l'inoccupation la plus élevée des trois secteurs (3,4 %) mais aussi les plus fortes hausses de loyer, tandis que la Rive-Sud reste le secteur le plus serré (2,5 %). Nous gérons des propriétés dans chacun de ces secteurs : voyez nos pages sur la gestion locative à Laval et sur la gestion locative sur la Rive-Sud.
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Cet article présente de l'information générale en date du 25 septembre 2026. Il ne constitue pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez le Tribunal administratif du logement ou un avocat.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'inoccupation à Montréal ?
Selon la SCHL, il était de 2,9 % en octobre 2025 dans la région métropolitaine de Montréal, contre 2,1 % un an plus tôt. Il atteignait 3,1 % sur l'île, 3,4 % à Laval et 2,5 % sur la Rive-Sud.
Quel est le loyer moyen d'un 2 chambres à Montréal ?
En octobre 2025, il était de 1 346 $ dans la région métropolitaine pour un appartement locatif, selon la SCHL. Un condo de deux chambres offert en location se louait en moyenne 1 826 $.
Quand la SCHL publiera-t-elle ses prochains chiffres ?
Le prochain rapport complet sur le marché locatif est attendu vers décembre 2026, à partir de l'enquête d'octobre 2026.
